不動産鑑定士とは
不動産鑑定士は、「不動産の適正な経済価値（価格又は賃料）」を判定することができる、不動産に関する高度専門家です。「鑑定評価報告書」等を作成してお渡しします。不動産とは、本来、多元的且つ多面的な経済価値を有するものです。同じ店舗事務所ビルでも、借地権が設定されている場合、現況を所与とする場合、隣地所有者が購入する場合、早期売却を前提とする場合では、それぞれ経済価値が異なることが多いのです。そこで「不動産の適正な経済価値」を指摘できる不動産鑑定士が必要になるのです。
指摘に当たって、地盤・人口動態・景気・税制といった様々な観点から精緻な分析を行って、確かな将来の見通しのもとに指摘することが必須です。
精緻な分析とは
例えば、住宅地に300坪の土地があるとします。従来では共同住宅でも建築すれば家賃収入も見込め、建築資金を借り入れすれば税金対策になり、メデタシメデタシでした。今後は違います。
というふうに、様々な観点から精緻な分析を行って説得力のある将来の見通しがなければ、予期せぬ空室や費用負担等により事業は頓挫しかねません。また、共同住宅を建設すると決定するにあたって、
といった用途も検討し、それぞれ事業採算性を検証する必要があります。そもそも、前提として
といった選択肢を十分に吟味する必要があります。そして、最適な解は、お客様一人ひとりの保有する資産総額、資産構成、会社形態、家族構成、税制等によって異なります。
このように、当該不動産の利潤を最大化するためにあらゆる可能性を検討することを、精緻な分析といいます。
適切な分析を行うためにも、まずはどのようなことでもお気軽にご相談ください。
当社が行っている主な鑑定評価（一部抜粋）
1. 売買、交換、相続、贈与、訴訟、担保などに係る鑑定評価
2. 普通または定期の借地権、借家権、地役権、区分地上権の鑑定評価
3. 不動産の賃貸借に係る新規賃料及び継続中の賃料改定に関する鑑定評価
4. 同族間売買における適正価格の把握
5. 担保取得または担保提供における鑑定評価
6. 相続財産の鑑定評価及び時価評価（特に底地借地権不整形地無道路地の場合に有効です。）
7. 税務上の広大地の判定及び時価評価
8. 資産流動化法や会社更生法、民事再生法に基づく鑑定評価
9. 不動産証券化に伴う鑑定評価及び証券化を前提としたマーケット調査
10. SPC等のスキームを利用して、自社保有物件をオフバランス化して、財務体質の改善を図るための鑑定評価
11. 容積移転に係る鑑定評価
12. 不動産プライベートファンド関連鑑定評価
13. 不動産投資における取得予定物件の調査
14. 事業収支計画
15. 底地借地の整理
16. 投資用マンションの取得売却
17. 遊休地の有効活用
18. 調整区域の売却
19. 企業資産の適正時価評価（減損会計含む）
20. 非上場株式の適正価格評価の参考
このように、「鑑定評価報告書」はあらゆるシチュエーションにおいて活用できます。また、①類似不動産の周辺における競合の程度・需給動向をふまえた市場性調査、②具体的な賃料・テナント状況に基づき、今後のあるべきリーシング活動も含めた収益性調査といったニーズに答える「調査報告書」や広大地である旨を明示する場合等に必要な「意見書」も作成致します。併せて、継続的にちょっと意見を聞いてみたいという方には、アドバイザリー契約（顧問契約）といった形で対応させて頂きます。
不動産や土地に関するお悩みはお任せください。
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